へーベルハウス建築記@神奈川県川崎市

神奈川県川崎市にDINKs夫婦が旭化成へーベルハウスの家を建てた記録

ヘーベルハウス建築記@神奈川県川崎市

不動産取得税減税手続きのお話

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まだ我が家が引き渡される前の11月末、我が家に不穏な郵便物が届きました。

差出人は神奈川県税事務所。

開いてみたらこんなお手紙が…

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不動産取得税納税通知書

15万円払えとの事。

しかし、私は知っているわけです。不動産取得税には軽減措置があるということを…

今回は、不動産取得税を軽減するために奔走したお話です。

 

不動産取得税とは?

地方税法(昭和25年7月31日法律第226号)に基づき、不動産の取得に対して課される税金で、これって実は地方税なんですね。

不動産を取得した人に、「その不動産の所在する都道府県」が課す税金(道府県税)であり、市町村が毎年課税する固定資産税と違って、不動産を取得した時に一度だけ納める税金だそうです。

 

不動産取得税の課税の仕組み

私は税理士ではないので、さらっと当たり障りのない範囲で触れておきますが…

不動産取得税は「課税標準額×税率」で納税額が決まります。

課税標準額というのは、原則として固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が使われます。この価格をどうやって算出しているかについて興味がある方はググってください。

 

私に届いた納税通知書の真ん中に課税標準額として¥5,133,000とありますが、この金額が私の土地の固定資産税評価額です。

この金額に対して以下の表の通りの計算で不動産取得税が算出されます。

【原則】
宅地:×4%
住宅:×4%
という訳で、私の土地の不動産取得税は本来、¥205,320となるはずですが…
『宅地評価土地(宅地および宅地の価格を基に評価される土地)を令和3年3月31日までの間に取得した場合は、土地の価格の2分の1に相当する額を「土地の価格」とする負担調整措置が講じられています。』

 また、税率も軽減されまして以下の様になります。

 
【軽減措置】
宅地:評価額×1/2×3%
住宅:評価額×3%

 ※軽減措置は、2021年3月31日までに不動産を取得した場合ということですが、これは延びるのかしら?(2021年1月16日執筆時点)

 

という訳で、我が家の土地は既に軽減措置で課税標準額が半分になっているんですね。半分になった513万に3%をかけると¥153,990という訳で、納税通知書の金額になります。

つまり、元々の評価額は¥10,266,000ってことなんですね。実際に購入した価格の約35%の価格が評価額でした。そう考えると流通価格って凄いですね。

 

建物の不動産取得税の軽減措置

土地に関しては評価額の半額に対して3%の税率ということでしたが、建物についても軽減措置があります。

住宅が一定の要件を満たせば、1997年4月1日以降に建てられた建物であれば、評価額から1200万円が控除されます。

その一定の要件は以下の通り。

  • 床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
  • 1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの
住宅用の土地については、上記の要件を満たす住宅が建っている場合に、以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。
  1. 4万5000円

  2. 土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×税率(3%)

我が家の土地で4万5千円なんてことは有り得ないので、2.の計算で算出することになりそうですね。

 
建物の取得税控除額を手計算してみた

早速、我が家のスペックから上記2に当てはめて計算してみましょう。我が家の土地は評価額上の1㎡あたりは、¥10,266,000÷73.93㎡(我が家の敷地面積)で算出されまして、¥138,861/㎡となります。この2分の1ということなので、¥69,430が土地1㎡あたりの価格の半分となります。そして、我が家の床面積は105.32㎡です。この2倍だと限界である200㎡を超えるので、限度の200㎡とします。以上より…

上記の計算式で算出された控除額は、¥416,580でした。
請求額は15万円ちょいだったので、土地分の不動産取得税はかからないようですね。
 
建物の取得税額を予想してみる

我が家の建物評価額はいったい幾らなのかはまだ登記すら終わっていないので正確なことは言えませんが、火災保険の建物価格は4040万円という設定になっているので、この数字をベースに考えてみます。

火災保険参考

www.colonel-zubrowka.com

まず、この評価額4040万円の3%が標準税額ですので、計算すると…¥1,212,000となります。121万円!?と驚きますが、基礎控除がありますね。

1997年4月1日以降に建てられた建物であれば、評価額から1200万円が控除されます。

ということで、1200万円控除されて、¥12,000が納税額となります。

※2021年1月17日追記

どうやら計算を間違っていたようです。

この評価額4040万から基礎控除額1200万円を差し引いた残りの金額に3%を掛ける様です。

ということは…

4040万円(評価額)-1200万円(基礎控除額)=2840万円

2840万円×3%=85.2万円ということに。

えぐい!

 

軽減措置を当てはめてみた結果

一生懸命計算したところ、土地の取得税は0円になり、建物は1万2千円で済みそうです。82.5万円の取得税になりました。

ただ、我が家の建物評価額はまだ出ていないので、今後本当にこの金額になるのか…

 

このロジックをよくよく見てみると、本当に超一等地に豪邸でも建てないと不動産取得税なんてほぼ取られないようですね。

「不動産取得税で数十万以上払いました!」って新しいマウントになるかもしれません。ママ友あたりにやってみましょう。

あ、マンションだと計算方法がまた少し違うらしいので、マンションの人はちゃんと自分でググってくださいね。

 

すべての計算が終わった後にこんなサイトを見つけました…

www.tax.metro.tokyo.lg.jp

なんだよ、最初からこれ使えばよかったじゃん!!!

 

控除は黙っていては受けられない

計算して、いやーよかったよかった安くなったと安心するのは早計です。

現に請求書は控除される前の金額で届いているわけです。こいつを放っておくと延滞金がかかります。

税金の徴収は何よりも最優先

余談ですが、税金の延滞は何よりも優先して徴収されます。

例えば住宅は住宅ローンで購入しているので、不動産の第一抵当権は住宅ローンの銀行が抑えています。住宅ローンの不払いなどがあった場合、銀行はその住宅を差し押さえて債権回収を行います。

しかし、税金の延滞をしていた場合、その住宅が差し押さえられたとしても、競売された価格から第一抵当権の銀行よりも優先して税金が徴収されます。

自営業者の方なんかは銀行でお金を借りる際に納税証明書等、税金の延滞や不払いをしていない証明を求められると思いますが、こういう理由があるんです。

親方日の丸が最強という訳ですね。

 

閑話休題

 

減税手続きのやり方(神奈川県編)

という訳で、神奈川県県税事務所に電話してみることにしました。

経験上ですが、今まで様々なお役所とやり取りをしたことがありますが、税務署が一番親切です。多分、お金を払ってもらう役所だからなのかもしれませんが、本当に色々親切に教えてくれます。

我が家は、引き渡しが12月27日という年末ぎりぎりで、1月4日期限の不動産取得税支払期日に近いってこともあり、どうしたらよいか納税通知書が届いた時点ですぐに電話相談しました。

そうすると、お役所から以下の書類が届きました。

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幸いにも我が家は土地の登記自体は完了しており、以下の書類を準備するだけで良かったです。

  1. 減税申告書
  2. 土地の全部事項証明書
  3. 完成済証の写し

 

まず、減税申告書は以下のフォーマットです。

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減税申告書

名前と住所と印鑑と電話番号を書くだけでOKです。

次に土地の全部事項証明書ですが、わざわざ法務局に行かなくてもオンラインで取得できます。便利ですよ。

houmukyoku.moj.go.jp

そして、完成済証については引き渡し時にハウスメーカーから貰えます。

これで、減税申告に必要な書類は揃うわけですね。

 

仮に揃わない場合は、納税猶予のための申請を出す必要があります。

そのフォーマットは以下です。

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猶予申請書

この申請書と共に、以下を揃えて提出すれば猶予してもらえます。

  • 建築確認済証の写し
  • 建築確認申請書の副本写し

これらは先方から郵送してもらえました。

 

事前に電話で相談していれば、期日を多少過ぎても延滞金なく対応してくれるという、お役所らしからぬ柔軟な対応をしてもらえました。

期日を過ぎる前に早々に電話で相談すれば、色々配慮してくれるので注文住宅を建てた方は参考にしてみてください。

 

今回は以上となります。