2020年3月30日。土地の決済実行日でした。
1月25日に土地の売買契約自体は終了しており、住宅ローンの土地つなぎ融資の実行待ちでした。
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この日、私の銀行口座に旭化成ホームズフィナンシャルから土地つなぎ融資の費用が振り込まれます。
大まかな流れについては、以下の記事で書いていますので省きます。
本日の決済をもって、ついに土地が私のモノになりました。
今回の土地購入に具体的にいくらの費用が掛かったのか？について、今後土地の購入を考えている方の参考になるように、リアルな数字を交えてご説明します。
とはいえ、土地の値段は相場というものがあり、我が家が買った土地の値段が具体的にいくらだったのかについての公開は控えさせていただきます。
まあ、以下の情報から大体いくらくらいだったと想像していただければ…
土地決済時に支払った諸費用金額
住宅ローンを利用しての土地購入には、実際の土地の値段の他に以下の費用が掛かりました。
- 手付金を差し引いた土地代残り
- 登記費用(所有権移転登記)
- 登記費用(抵当権設定登記)
- 仲介手数料
それぞれの内訳については次のセクションから書いていきます。
土地代金
今回土地購入費用として、事前に手付金として100万円支払っていました。
一般的には購入する土地の10%程度の手付金が必要とされますが、我が家では手元に現金を残しておきたいので、不動産屋と交渉の上最低限の費用ということで100万円の手付金で良いということで、100万円だけ入れました。
住宅ローンで借りる金額を少しでも減らしたいのであれば現金をその分多く入れればよいのですが、我が家の考え方としてそもそも住宅ローンはキャッシュフロー上問題なく支払える金額にしてあるので、現金として持っている金額を住宅購入費用として極力使わず貯金残高を減らさない方がいいという方針でした。
お互いの親もそれなりの年齢なので急な医療費などの支出が有り得るうえに、私の実家の北海道へ帰省するのに夫婦で往復10万はかかるので、現金が目減りするのを避けるために住宅ローンでほぼほぼ住宅購入に必要な費用は賄っています。
なお、土地の価格に対して消費税はかかりません。この点意外かも知れませんが、土地購入というのは消費ではなく資本の移転にあたるものなので、消費税課税対象ではありません。
ただ、仲介不動産屋に払う仲介手数料とか、司法書士の報酬などにはかかってきます。
所有権移転登記費用
土地を購入するということは、土地の所有権を得ることになります。
大体どこの土地を買うにしても、もともとの所有者がいるわけで、土地の登記上は前の所有者の所有権が記載されています。
この所有権を移転するために『所有権移転登記』を行う必要があります。
この手続き、頑張れば自力でできなくはないのですが、住宅ローンで購入する場合や、不動産会社を仲介とする場合、司法書士に依頼するという条件が付く場合が極めて多いです。
住宅ローン決済時に確実に所有権移転を行う必要があるので、素人ではなくプロである司法書士に手続きをしてもらうというのが必要なことなのだそうです。
では、この所有権移転登記費用の内訳を公開します。
- 登録免許税
- 所有権移転報酬
- 立ち合い料
- 閲覧・謄本代
- 法務局での作業日当
登録免許税と印紙代
所有権移転を行うためには、登録免許税がかかります。
これは自力でやってもかかります。税金ですからね。
登録免許税は以下の計算で産出されます。
固定資産課税台帳の価格×1.5%（税率）※
※本来は２％ですが、令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5％に軽減されます。
所有権移転報酬
これは所有権移転作業の司法書士の手数料です。司法書士によって費用は変わります。
たまにこの費用を払いたくない！という人もいますが、慈善事業じゃないんだから…
立ち合い料
今回、融資実行に伴い売り主への代金支払いに同席してもらいます。確実に売買契約が履行されたことを確認した上で、司法書士が手続きをするために立ち合いが必要となるため、司法書士の手間賃となります。
閲覧・謄本代
所有権移転登記を行う際に必要となる謄本閲覧やら謄本取得の費用です。
うちは3600円かかりました。
この3600円は実費で、司法書士にお願いするので代行手数料というか、司法書士の手間賃は別途かかります。まあ、3000円でしたけど。
日当
登記手続きをするのに司法書士には法務局まで出向いてもらう必要があります。
これには日当を払う必要があり（会社員も出張には日当が出るのと同様の日当です）、5000円かかりました。
抵当権設定登記
今回土地の購入は住宅ローンを利用します。
つまり、土地には住宅ローンの抵当権が付くわけです。
多くの金融機関では、金融機関指定の司法書士に抵当権設定を依頼することになります。
抵当権設定にかかる費用は、借主の負担となります。
この金額の内訳は、所有権移転登記費用と大して変わりません。
違うのは、所有権移転ではなく抵当権設定となる部分で、登録免許税とかの計算が変わります。
抵当権設定登録免許税
抵当権設定登録免許税というのは、銀行が貸した金額の担保設定をするのにかかる費用ってことです。
担保？って思うかもしれませんが、例えば土地を買うのに銀行から1000万借りたら、銀行はその1000万分を土地から差し押さえる権利を付けると思えばいいです。
仮にあなたが、銀行ローンを払えなくなった場合、銀行はあなたに貸した1000万円を回収するために抵当権を入れている土地を競売にかけるなりして現金化して、1000万円回収するというわけです。
余談ですが、土地とかの財産を差し押さえる際には国税が最優先されます。
例えば1000万円の土地を差し押さえられ、銀行が住宅ローン残高1000万円を回収しようとしても、たとえば税金を500万円滞納していたら、いくら銀行が抵当権を持っていても、お国が優先して500万円を回収するので、銀行は残った500万円しか担保にしてる土地から回収できないことになります。
そういう事情もあるので、自営業者とかは銀行で融資を受けようとするときに税金の滞納がないか厳しくみられるんですね。
話を戻しますが、抵当権設定登録免許税は以下の通り産出されます。
銀行で借りた金額×0.1％（税率）※
※本来であれば0.4%かかりますが、2020年3月31日までは軽減税率0.1％となります。私はこの軽減税率適用となったので、0.1％で済みます。
仲介手数料
今回、三井住友トラスト不動産に土地を探してもらいましたので、仲介手数料が発生します。以前の記事でも紹介しましたが、仲介手数料の算出方法は以下の通り。
（売買価格 × 3% + 6万円）＋消費税
ただ、これはあくまで法令上取れるMAXの仲介手数料となります。
最近は仲介手数料が上記よりも安いことを売りにしている不動産屋さんも多いですね。
ただ、この仲介手数料って不動産屋の主な収入源でもあるので、仲介手数料0円をうたっている不動産会社も、仲介手数料以外の部分で必ず儲けを取るための仕組みをつくっているので、仲介手数料0円だけで不動産屋を選ばない方が良いでしょう。
なお、我が家は勤務先の福利厚生で三井住友トラスト不動産での不動産売買の手数料が半額になるという特典があったため、かなり安くなりました（３桁万円が２桁万円になるレベル）。
まとめ
というわけで、私の場合、以下の割合で土地購入の諸経費がかかりました。
土地代：X円
（諸経費内訳）
- 所有権移転登記費用（各種税込み）：Xの0.82％
- 抵当権設定登記費用（各種税込み）：Xの0.24%
- 仲介手数料（各種税込み）：Xの2.91%
全部合わせますと、
土地代の約4％が諸費用+税として別途かかった計算になります。
というわけで、上記Xに自分が買おうとしている土地の値段を入れて電卓をたたいてみてください。ああ、これくらい費用かかるんだなぁと想像できると思います。
では、今回はここまで。