注文住宅を建てるという話をすると、場所とハウスメーカーと費用を必ず聞かれます。
そりゃ、興味ありますよね。
特に費用の面は気になるところな様で、割と根ほり葉ほり聞かれます。
今回我々が家を建てるために住宅ローンを組むにあたって、住宅ローンの予算をどのように決めたのかについて書きたいと思います。
- 住宅ローンの返済比率
- 住宅ローンで借りる金額を決めるための基準
- 導き出した返済月額から組めるローン金額を算定
- 毎月の返済上限金額を決める上で気を付けたこと
- ヘーベルハウスで家を建てるうえでローン負担を低めにすることの意義
- まとめ
住宅ローンの返済比率
住宅ローンを組むにあたって重視しなければならないのは、その返済比率です。
返済比率とは？
年間の収入に対して、住宅ローンの返済金額の占める割合です。
住宅ローン審査において重視される要素の一つです。
例えばフラット35だと、返済比率は一律で年収が400万円未満だと30%以下、400万円以上だと35%以下となっています。
銀行だと、その銀行それぞれの基準がありますが、ファイナンシャルプランナーは20パーセントから25パーセントに抑えることを奨励しているパターンが多いですね。
住宅ローンで借りる金額を決めるための基準
まず、住宅ローンを組むにあたって最初に考えるべきことは何か。
これは永遠の課題であり、人によって言うことが違います。
ですので、あくまで我が家の事例として紹介します。
我が家は返済比率では考えませんでした。
毎月幾らなら払えるか？で考えました。
ん？一緒じゃね？と思った人もいると思いますが、大体のハウスメーカーの営業は年収から返済比率を計算して、「いくらくらいなら組めます！」とMAXの金額を出してきます。
そうではなく、そういう情報はいらないから…と返済比率とかそういう観点を抜きに、我が家の家計から住宅ローンに回してもいい金額を真っ先に算出しました。
当初は今の賃貸の家賃と同じ金額で考えましたが、正直それではヘーベルハウスで建てる予算には現金が足りませんでした。現金が多ければ多いほどローンを組む金額は減りますからね。
まあ、今の家賃と同じ支払額で組めるローンでも、へーベルで建てられないことはないけれども、土地の費用を抑えなければならないので、希望する元住吉では厳しい金額でした。流石は東急東横線沿線です…土地が高い笑
今の家賃と同じ金額のローン返済ができるのが、ある意味で今の生活と変わらず簡単です。
ですが、そのために希望する街から離れるのか？というと、妻は元住吉を希望しました（同じ家賃水準でヘーベルハウスで建てるとなると、近隣だと横浜市営地下鉄グリーンライン沿線あたりになりそうでした）。
そこで、キャッシュフローを確認し、どこまでなら出せるのかを検討し、月の返済額を決めました。
なお、ボーナス併用は考えません。
ボーナスは社会情勢や景気悪化で出ない恐れがあるので、毎月の返済額だけで想定していました。
導き出した返済月額から組めるローン金額を算定
というわけで、毎月の返済上限額を決めて、ヘーベルハウスの営業には伝えました。
営業担当は、旭化成ホームズフィナンシャルの提携ローンを前提に、我々の返済上限額で幾らまで組めるのかを算出してくれました。
旭化成ホームズフィナンシャルの金利は非常に低く、同じ返済上限額で地銀等でもシミュレーションしたところ、ところによっては一千万の差が出ました。
というわけで、旭化成ホームズフィナンシャルを前提に、現金の金額を合わせて、総予算を算出しました。
すると、計算したところ返済比率が20パーセントを切るどころか17パーセント程度になりました。
見立てとしては間違っていない金額だったと言えます。
毎月の返済上限金額を決める上で気を付けたこと
我が家は子供のいない夫婦で、今後も作る予定がありません。
そして、夫婦共に正社員で、収入は安定しています。
なので、合算収入をベースにしましたが、正直私一人の収入でもフラット35の返済比率基準に収まる程度の金額としました。どちらかが失職したり休職したりすると収入が半減してしまいますので、リスクも考慮した上限金額設定です。
我々夫婦は子供がいない分、教育費や養育費を考える必要はありません。
お互いに両親は片親が鬼籍なので、将来の介護負担が両親が揃っている人の半分です。
それだけ見ると、財政的にもう少し返済比率を上げても良さそうですが、あえて返済比率を低めに押さえました。
その理由は単純です。
せっかく家を建てても、住宅ローン返済にお金をかけ過ぎたら遊べないじゃないか！
です(笑)
夫婦共にそれなりにお金のかかる趣味を持っているので、家のためにそれを犠牲にしたくなかったというか、「趣味を家でもできること」が注文住宅の条件なのだから、家に金をかけすぎて趣味ができなくなっては本末転倒なのです。
ヘーベルハウスで家を建てるうえでローン負担を低めにすることの意義
ヘーベルハウスはロングライフプログラムという60年点検無料という保守サポートがウリです。
ただし、60年間金がかからないというわけではありません。
このプログラム、設備関係は10年保証、家自体はまず最初の30年間は保証対象ですが、30年経過時に実費費用をかけて補修工事を行うことで、60年まで保証が延長されるという仕組みです。
中には悪い営業がいて、あたかも60年間メンテナンスフリーと言わんばかりの説明をする者もいるようですが、いくら丈夫なヘーベルハウスでもそんな訳はありません。
30年目の補修工事ですが、旭化成正規の工事会社で補修をしないと残り30年の保証は受けられません。
この補修工事ですが、400万円前後かかります。
これは、ヘーベルハウスのホームページのところに小さい文字で書いてあります。400万円くらいという金額については、担当営業氏から直接聞きました。他のヘーベリアンブロガーの方も同じくらいの金額をおっしゃっていたので、それくらいが費用目安なのでしょう。
どこのハウスメーカーで建てても、家の補修費修繕費はかかります。それが10年に一回来るのか、30年後に一気にドカッと来るのかの違いです。
また、ヘーベルハウスの場合は木造住宅と違い、鉄骨造＋へーベル版という他のメーカーと基本的に競合していない構造なので、価格競争もほとんどなくベースラインの修理費用も高くつくのです。
つまり、家も高いけどメンテ費用も高い。
ボルボを買ったけど、確かに丈夫だしなかなか壊れないけど、修理費用はバカ高だ！というイメージですね。
外車を買ったと思えばいいのか笑
というわけで、修繕費用も積み立てることを考えると、ヘーベルハウスで家を建てるなら、ギリッギリの資金計画を立てると十数年後に破綻するかもしれないよという懸念もあったので、住宅ローン負担率を低くするようにしました。
まとめ
というわけで、我が家が住宅ローンを借りる金額を算出する上でポイントとしたことを改めてまとめます。
- 家を建てることを目的とせず、建てた家で人生の充実を図れるだけの資金的余力をもたせること
- 返済比率を（結果的に）20％未満とすることで、住宅ローン負担を少なくすることがその手段の一つ
- HM営業が言ってくる「あなたの年収ならいくらまで借りられます」という言葉を指標にはしないこと
- ヘーベルハウスの修繕費用はバカ高いので、修繕費用を積み立てられる程度のローン負担率にしないと十数年後死ぬ
ヘーベルハウスの比類なき壁を手に入れた後には、比類なき補修費用の高さへの備えが必要ということですね。
というわけで、ヘーベルハウスで家を建てることを考えている方は、この辺も注意してみてくださいね。